Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку?

Содержание

Что выгоднее в Москве: аренда или ипотека

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку?

Мысли о том, что выгоднее — взять ипотеку или продолжать жить в съемной квартире и пытаться накопить на собственное жилье, наверняка хоть раз посещали любого человека без собственного угла. В Москве эта проблема особенно актуальна — здесь много приезжих, а цены на жилье самые высокие в стране. Большинство уверены, что своя квартира, пусть и купленная в кредит, однозначно выгоднее арендованных квадратных метров. Так ли это? Попробуем разобраться вместе с экспертами и калькулятором в руках.

Для начала проведем самые предварительные расчеты — за основу возьмем стандартную однокомнатную квартиру, расположенную в спальном районе столицы, в пешей доступности от метро. В большинстве случаев цена ее будет не меньше шести млн рублей — будь то Беляево, Царицыно, Левобережный или другой район. Разумеется, могут быть варианты, но купить полноценное жилье в хорошем состоянии дешевле — задача крайне сложная. «РГ» подтвердили это сразу несколько риелторов.

Допустим, у вас есть 1,2 млн рублей личных сбережений — это ровно 20% от стоимости долгожданной квартиры, с таким первоначальным взносом ипотеку без проблем дадут большинство банков. Процентная ставка вряд ли будет ниже 10%. Сумма кредита, соответственно, 4,8 млн рублей. Проведя несколько манипуляций с калькулятором, выясняем — ежемесячный платеж в случае ипотеки на 10 лет составит 63,4 тыс. рублей, а если кредитоваться на 20 лет, то каждый месяц придется относить в банк 46,3 тыс. Переплата по процентам в первом случае 2,8 млн рублей и во втором — 6,3 млн.

В России начали чаще брать семейную ипотеку

А сколько же стоит аренда такой квартиры? В районе 30 тысяч рублей в месяц. К тому же вам не нужно делать ремонт и покупать всю бытовую технику и мебель, а при покупке жилья в ипотеку этих расходов не избежать. Выходит, в краткосрочном планировании аренда выгоднее ипотеки? Да, если первоначальный взнос ощутимо не превышает половину стоимости.

Руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов по просьбе «РГ» сделал свои расчеты. За основу он взял двушку с хорошим ремонтом на вторичном рынке в московском спальном районе. Средняя цена — 9,3 млн рублей. Посчитаем выплату ипотеки на семь лет, говорит он, на такой срок ее берут чаще всего. Получается, что если первоначальный взнос будет даже 30%, то ежемесячный платеж при банковской ставке 11% составит более 110 тысяч рублей.

Идеальный первоначальный взнос — 70 процентов. Тогда платеж будет посильным

«Аренда такой же двушки и в таком же месте обойдется более чем вдвое дешевле — с вполне приемлемым ремонтом она будет стоить 50 тысяч рублей в месяц, — говорит Попов. — Чтобы снизить ежемесячные платежи по ипотеке до уровня арендной ставки, нужно внести первоначальный взнос порядка 70%».

Накопить — реально?

Пожалуй, с тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет в большинстве случаев больше арендной платы, не поспоришь. Но ведь ипотека рано или поздно окажется погашенной, и вы получите в собственность квартиру! А при аренде вы ни на один день не приблизите к себе момент, когда жилье станет вашим.

Все так, но есть нюанс. Давайте посчитаем, что будет, если мы возьмем потенциальный первоначальный взнос и положим его на депозит в банк, а разницу между ипотечным и арендным платежами будем каждый месяц докладывать. В расчетах нам помогут эксперты портала недвижимости Domofond.ru — они недавно проводили такое исследование в 44 районах Москвы. И ровно в половине случаев вышло, что вариант с накоплением приведет к полноправному владению жильем быстрее ипотеки и еще поможет сэкономить.

В качестве примера аналитики использовали семью, где двое работают и каждый зарабатывает по 79 тысяч рублей — это средний заработок в Москве. В качестве стартового капитала у них есть 1,5 млн рублей. Предполагается, что квартиры каждый год дорожают на 6%, а аренда жилья — на 3%. Это средние данные по прошлому году. Процентная ставка по депозиту 6% — тоже средний показатель.

«Из рассмотренных 44 районов быстрее всего получится погасить ипотеку в Братееве: за 3 года и 5 месяцев, — делятся результатами исследователи. — В случае если семья выберет в этом районе аренду и накопление по депозиту, ей потребуется ждать 4 года. А самым выгодным районом для покупки жилья с арендой и накоплением оказался Академический. Накопить на покупку квартиры здесь получится в два раза быстрее, чем выбрав ипотечный кредит».

Такая разница объясняется тем, что цены на жилье в Братеево и Академическом сильно отличаются — в последнем они существенно выше. А чем дороже квартира, тем зачастую выгоднее ее арендовать, нежели покупать. Ипотеку в таком случае нужно брать на много лет, что увеличивает переплату по процентам.

Главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова, впрочем, указывает, что в некоторых столичных районах при средней зарплате и накоплениях около 1,5 млн рублей накопить на собственную квартиру вообще не получится, особенно если жилье будет стремительно дорожать. «Выгода ипотеки состоит прежде всего в том, что кредит позволяет «заморозить» цену и размер ежемесячного платежа, — подчеркивает она.

— Возможности арендатора в этом смысле ограничены: аренда с большой вероятностью будет дорожать, плюс к тому моменту, когда на депозите накопится нужная сумма, вырастут и цены на квартиры». Конечно, вверх могут пойти и ставки по депозитам, что увеличит скорость накопления, но в такой ситуации ­обычно и квадратные метры дорожают, добавляет Филатова. Так что уверенным в выигрыше быть нельзя.

Родные стены

7 лайфхаков, как сэкономить на покупке квартиры

Теперь давайте разберем все плюсы и минусы аренды и покупки жилья в кредит без учета экономики. В первом случае вы можете в любой момент переехать в другой район или даже город — это потребует затрат, но совсем небольших по сравнению с ценами на квартиры. Это главный плюс. Но и минусов хватает — хозяин может в любой момент выселить, поднять арендную плату, запретить заводить домашних животных или детей, делать ремонт или просто начнет часто досаждать проверками. Другими словами, съемная квартира — не ваша собственность и распоряжаться ей по своему усмотрению невозможно.

А по ипотеке вы приобретаете квартиру в собственность, можете в ней прописаться, сделать ремонт на свой вкус, завести собаку, кошку и стать, никого не спрашивая, многодетным отцом. Но при этом остаются обязательства перед банком, главное из которых — каждый месяц вносить платеж. Ощутимая часть этого платежа — не стоимость самой квартиры, а банковский процент за пользование чужими деньгами. Банк даст вам деньги в среднем под 9-11% годовых, а владелец квартиры сдаст ее за 5-6% от стоимости в год. Так что сдающие жилье внаем москвичи обычно оказываются куда гуманнее банкиров, хотя и сами это не всегда понимают.

В общем, однозначного вывода в квартирном вопросе: «ипотека или аренда», увы, нет. Очень многое зависит от ситуации. К примеру, вы молоды, мобильны и еще не уверены, в каком городе хотите жить и кем работать даже через год. Тогда есть смысл остановиться на арендованном жилье. Вы остепенившийся семейный человек с двумя детьми? Тогда вложите материнский капитал в жилье и постарайтесь получить ипотеку с господдержкой, которая снизит банковский процент.

Есть и психологический аспект — ипотека обычно дисциплинирует людей, они всегда помнят, что раз в месяц их ждет очередной платеж. К тому же, если платить побольше, то закрыть ипотеку можно раньше. Не хотите связываться с кредитами? Трезво оцените себя до принятия решения: хватит ли вам воли при жизни в арендованной квартире каждый месяц откладывать деньги на депозит? Ведь вокруг так много соблазнов! Может возникнуть желание пустить накопления на новую машину, путешествие и т.д.

В этом случае копить на жилье придется намного дольше, чем выплачивать потенциальную ипотеку.

Кстати

Вопреки широко тиражируемым прогнозам экспертов москвичи не потеряли в этом году интереса к ипотеке. Наоборот, в первом квартале кредитов на жилье выдано на 26% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. В столичном управлении Росреестра пояснили, что в январе-марте зарегистрировали 20 388 договоров ипотечного кредитования, в то время как год назад — 16 178.

Источник: https://rg.ru/2019/05/14/chto-vygodnee-v-moskve-arenda-ili-ipoteka.html

Бытовая аналитика: ипотека vs. аренда квартиры

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку?

Два года назад мы подсчитали, что выгоднее — арендовать жильё и откладывать деньги на вкладе для покупки квартиры или взять ипотеку. За это время изменились и стоимость квартир, и плата за аренду. Что выгоднее сегодня? 

Два года назад средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляла 9 500 000 ₽, а аренда квартиры обходилась в 37 300 ₽. При ипотеке на 5 лет и первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ ежемесячный платёж составлял 164 945 ₽, переплата по кредиту — 2 396 673, а стоимость квартиры с учётом инфляции вырастала до 11 562 470 ₽.

При таких условиях за пять лет на оплату аренды уходило бы 2 238 000 ₽. Накопить получилось бы 12 063 303 ₽. То есть аренда оказывалась выгоднее. Та же самая ситуация была при сроке 10 и 15 лет.  

Стало

Сегодня всё изменилось. Двухкомнатная квартира в Москве стоит уже в среднем 12 338 571 ₽ , а её аренда — 68 873 ₽. 

При первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ и сроке возврата ипотеки за 5 лет ежемесячный платёж составит 219 156 ₽, а переплата по кредиту — 2 810 773 ₽.

Если арендовать квартиру за 68 873 ₽, а на вклад под 6,62% отправить 2 000 000 ₽ и  ежемесячно пополнять его по 150 283 ₽, то за 5 лет можно накопить 13 215 718 ₽. Если квартира будет дорожать на уровень инфляции в 4% в год, то за 5 лет её стоимость возрастёт до 15 016 178 ₽, то есть купить её не получится. При этом за аренду придётся отдать 4 132 380 ₽.

Читайте также  Вязание как бизнес выгодно ли это?

Также не получится накопить на квартиру при аренде и накоплении на вкладе на сроках в 10 и 15 лет.

И если долго копить на квартиру, то обесценится налоговый вычет — до 260 000 ₽ при покупке жилья и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. Через 10–15 лет накоплений это будет небольшая сумма.

Вывод

При текущих ставках по вкладам и ипотеке выгоднее купить жильё на заёмные деньги, а не арендовать квартиру и копить на вкладе.

Оговоримся, что в реальной жизни наиболее выгодный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, возможности получить более льготные условия, например социальную ипотеку. Учесть их все в одном тексте невозможно. Также невозможно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья и аренды или ставками по вкладам и ипотеке. 

Не ждать и купить квартиру сейчас

Калькулятор ипотеки

Мнение экономиста 

Мы показали наши расчёты финансисту Тимуру Нигматуллину. Он сказал, что с математической точки зрения они верны, но некорректны — с экономической. Эксперт полагает, что цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и в конечном итоге денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку. 

«Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития, реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учётом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%», — считает Нигматуллин. 

То есть эксперт предлагает увеличивать стоимость квартиры не на размер инфляции в 4%, а на рост номинальных доходов населения — 6,5%. Таким образом, в расчётах стоимость квартиры за 5 лет должна увеличиться не до 15 016 178 ₽, а до 16 917 344 ₽, что ещё больше делает накопление на квартиру и аренду нереальными.

Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса domofond.ru за сентябрь 2019 года. Предполагалось, что у человека на старте есть 2 000 000 ₽, которые при ипотеке направляются на первоначальный взнос, а при аренде — на вклад. Ставка по ипотеке — 9,91%, по данным Центрального банка России на август 2019 года. Ставка по вкладу — 6,62%, по данным ЦБ РФ на третью декаду сентября 2019 года. Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ.

Размер пополнения вклада при накоплении во время аренды квартиры рассчитывался по формуле: [ежемесячный платёж по ипотеке] — [размер платы за аренду]. Предполагалось, что ставки по ипотеке и вкладам не будут меняться в течение 5, 10 и 15 лет. На самом деле они могут вырасти или снизиться на любую величину, это невозможно спрогнозировать. Для подсчёта переплаты за ипотеку использовался калькулятор irn.ru/calc, а для расчёта стоимости жилья с поправкой на инфляцию — fincalculator.ru. Полученные цифры округлялись до рублей.

При других исходных данных результат исследования может отличаться от указанного в этой статье.   

Максим Глазков

Источник: https://www.sravni.ru/text/2019/10/18/bytovaja-analitika-ipoteka-vs-arenda-kvartiry/

Ипотека или аренда: что выгоднее

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку?

Вопрос, купить ли квартиру в ипотеку или лучше снимать, возникает у многих, кто задумывается об изменении жилищных условий. Есть те, кто считает ипотеку кабалой и не готов переплачивать банку, а есть непреклонные сторонники получения личной собственности.

Аренда квартир продолжает дешеветь из-за кризиса. За первое полугодие ставки для массового жилья упали на 7–10% и продолжают снижаться, хотя уже… →

«Лучше купить в ипотеку, конечно, потому что собственность оказывается твоей и нет никаких неожиданностей от владельца, который может передумать сдавать тебе квартиру.

Впрочем, у меня опыта съема нет — как раз по причине этого убеждения», — рассказывает Константин из Московской области. «Другое дело, что не во всяких обстоятельствах ипотеку дадут, а снять квартиру можно практически всегда. И вкладываться в ипотеку стоит только в очень убедительном случае, когда реально представляешь, что дальше у этой собственности есть перспективы, потому что это надолго», — добавляет собеседник.

«Все зависит от того, какой у вас есть стартовый взнос. В Москве — если миллион, то лучше снимать», — считает Александра, арендующая квартиру в Москве вместе с мужем. «Мы снимаем и думаем делать это еще годик, но муж очень хочет купить квартиру. Поэтому мы ищем что-то такое, на что у нас была бы половина стоимости, чтобы ипотеку в несколько миллионов успеть выплатить до пенсии и чтобы при этом можно было бы жить не только вдвоем, но и с толпой детишек», — рассказывает она.

Но в целом девушка настроена категорично: «Вообще, если есть меньше 50% от итоговой стоимости квартиры, смиритесь и снимайте».

Расчеты

Чаще всего средний ежемесячный платеж по ипотеке, взятой с минимально допустимым первоначальным взносом, значительно превышает средние ставки аренды квартир аналогичного класса.

«Чтобы иметь «комфортный» для большинства заемщиков платеж в размере 45–50 тыс. руб. в месяц, первоначальной взнос должен быть примерно 40–50%», — говорит руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

За последние годы термин «жилье комфорт-класса» прочно закрепился на рынке, но многие не знают, чем он отличается от «эконома», а этим… →

Однако сейчас в расчеты «вмешалась» госпрограмма субсидирования ипотеки. Если пользоваться специальными условиями, в некоторых случаях ежемесячный платеж может быть даже ниже арендной платы.

Но для этого потребуется и больший первоначальный взнос. Все дело в том, что пониженные ставки дают только на ограниченные суммы. Субсидирование ипотеки позволяет покупать квартиры с использованием кредитных средств по ставке 12% годовых (некоторые крупные банки предлагают и 11,5%).

При этом заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20% стоимости приобретаемого жилья, а взять кредиты можно на сумму до 3 млн руб. включительно в регионах и до 8 млн руб. — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Подробнее о том, какие квартиры подходят для участия в программе, «Газета.

Ru» писала ранее, об этом можно прочитать здесь.

Если объем первоначального взноса увеличить, то и стоимость приобретаемой квартиры может быть выше. Например, если есть желание купить квартиру бизнес-класса за 25 млн руб., ипотеку под 12% все равно можно будет взять только на 8 млн. Тогда в качестве первоначального взноса придется заплатить 17 млн руб. (почти 70%).

Но при соблюдении этих условий ежемесячные платежи составят около 83 тыс. руб., а квартиры такого уровня сдают за 138 тыс. руб. Однако если таких накоплений нет, придется воспользоваться ипотекой на стандартных условиях, тогда ставка изначально будет выше (в среднем от 13,5 до 16%), а платежи будут более 260 тыс. руб.

при первом взносе 15%.

То есть программа субсидирования ипотеки делает покупку дорогого жилья в ипотеку даже более выгодной, чем аренду.

Но с «рядовыми» квартирами, купленными по базовым условиям программы, эта логика не работает. При покупке «однушки» массовых сегментов (эконом- и комфорт-класс) вы будете платить около 50 тыс. руб. в месяц, аренда такого жилья обойдется в 30 тыс. руб. Но опять же можно внести больше в качестве первоначального взноса, если есть накопления, и сравнять платежи с арендной ставкой. Подробнее — в таблице ниже, первоначальный взнос указан как минимальный необходимый по условиям кредитования.

Размер ипотечных платежей и ставки аренды в Москве

Эконом/комфорт
6 Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 49 590 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 59 622 30 290
9 Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 76 950 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 92 517 38 910
11,9 Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 82 670 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 122 330 49010
Бизнес
12,1 Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 84 060 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 124 380 50 930
19 Взнос 60%, срок кредита 20 лет, платеж 81 225 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 195 315 72240
25,9 Взнос 70%, срок кредита 20 лет, платеж 83 042 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 266 245 138 140

По данным Est-a-Tet и «Миэль-Аренда»

Аргументы за ипотеку

Помимо экономических факторов, есть и другие аргументы. Основной довод сторонников покупки — приобретение в итоге собственного жилья, пусть даже спустя много лет. «Беря ипотеку, человек вкладывается в собственную квартиру, кроме того, ему не нужно нести дополнительные издержки на обустройство каждой новой съемной и переезды, которые неизбежно случаются», — говорит Алексей Новиков.

Массовое жилье в Москве продолжает дорожать, причем больше всего растет в цене эконом-класс. Эксперты прогнозируют, что этот традиционно самый низкий… →

Аргумент, следующий из первого: снимая квартиру, вы отдаете деньги «какому-то дяде или тете». Фактически в результате вы не получаете никаких реальных благ, которые можно будет использовать как актив.

«На первый взгляд выгода аренды очевидна, потому что ставки меньше и нет переплат. Но не стоит забывать, что, покупая квартиру в ипотеку, вы фиксируете ее стоимость, а вот арендная ставка может расти. Допустим, вам повезло с собственником и он прибавляет к изначальной арендной ставке всего тысячу рублей в год. Но со временем ваши арендные платежи могут сравняться с платежами по ипотеке», — говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Основные минусы аренды — нестабильность. Договор часто заключают не дольше чем на год, а от изменений планов собственника квартиры никто не застрахован.

«Сейчас реальные доходы населения снизились, и накопить сумму, необходимую для покупки жилья, довольно сложно, а учитывая инфляционную составляющую и рост цен на недвижимость, практически невозможно», — добавляет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Читайте также  Где взять самый выгодный кредит наличными?

Рынок аренды замер в ожидании: спрос немного вырос, а предложение, напротив, стало снижаться. Арендаторы и собственники ждут, что будет дальше, но для… →

Аргументы за аренду

Аренда больше подойдет тем, кто часто меняет свою жизнь — работу или города проживания, а также тем, кто пока не уверен в том, как изменится состав его семьи — будут ли дети и сколько. «Арендная квартира дает некую мобильность: при смене работы можно поменять и место жительства, правда, «тяга к перемене мест» не свойственна российскому менталитету, особенно семейным людям», — считает Алексей Новиков.

Но если вы чувствуете в себе задатки западного человека, аренда вам подойдет больше. «В развитых западноевропейских странах до 50% жилья приходится на долю арендуемого. Там люди более динамичны, свободны, независимы, они постоянно готовы к переездам при смене работы. Арендатор быстро находит новый желаемый вариант, существенно экономя время на дорогу», — говорит независимый финансовый консультант Татьяна Сапрыкина. Она также напоминает о серьезности такого шага, как покупка квартиры в ипотеку.

«Долг в миллионы рублей — это не занять тысячу до зарплаты, а банк — это не сосед. Это все очень серьезно и очень надолго», — предупреждает эксперт.

«При нынешних процентах по ипотеке она не может быть выгодной ни для каких категорий граждан, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. — Кроме того, многие не понимают, что, въезжая в новую «свою» квартиру, они «заселяются» туда вместе с банком, и, чтобы его в конце концов выгнать, необходимо полжизни ограничивать себя во многом, выплачивая в итоге зачастую две стоимости жилья».

Ритм жизни в Москве бывает утомительным настолько, что иногда хочется все бросить и уехать в более спокойный город. «Газета.Ru» рассказывает, какую… →

Минусы ипотеки в том, что это долговременные финансовые обязательства, которые нужно часто брать до получения квартиры. «Сроки строительства — один-два года, и в это время придется согласиться на временное жилье. Плюс еще нужно отложить на ремонт», — предупреждает эксперт компании «Пересвет-Инвест» Ксения Гришковец.

Если квартира первая, ее имеет смысл снимать. Для первого (часто «холостяцкого») жилья многие выбирают студии или апартаменты, но не все готовы жить там, когда обзаведутся семьей и детьми.

Подробнее о плюсах и минусах студий и апартаментов «Газета.Ru» писала ранее.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/07/26_a_7655353.shtml

Аренда или покупка жилья: что выгоднее?

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку?

Сегодня многие задаются вопросом – что выгоднее: приобрести жилье в ипотеку на долгий срок и тратить деньги на свою квартиру или платить
аренду кому-то.

Бытует мнение, что в будущем недвижимость будет дорожать, и лучше взять ипотеку сейчас, пока цены на квартиры невысокие. На самом деле простая арифметика показывает, что вы больше переплачиваете банку, чем платите аренду. Как правило, ежемесячные взносы при коммерческой ипотеке в 1,5-2 раза превышают плату за аренду жилья.

Вам повезет, если вы станете участником программы «Нурлы Жер» или «7-20-25», если же нет, то, к примеру, за квартиру стоимостью 10 миллионов тенге с первоначальным взносом в 40% за 10 лет банку вам надо будет выплатить сумму в 2 раза превышающую сумму займа.
Как накопить на собственное жильё

Покупка недвижимости

Определим выгодность покупки недвижимости

Из-за кризиса классическая дилемма снимать или взять жилье в кредит, становится все острее. И хотя цены на рынке недвижимости стабилизировались, как показывает статистика, однако тем, кто планирует решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, стоит задуматься и тщательно взвесить все свои возможности.

Безусловно, покупка жилья это

  • Возможность иметь крышу над головой в независимости от внешних обстоятельств
  • А также возможность позаботится о детях, оставив что-то для них. Снимать квартиру – значит отдавать кому-то свои деньги.

Тем более, что повсюду пестрит реклама ипотечного кредитования на самых выгодных условиях и кажется, что приобрести квартиру сейчас – выгодно как никогда. При этом, если вы сделали накопления на первоначальный взнос, вам может казаться, что пора действовать, и пока цены “устаканились” – надо оформлять ипотеку.

Желание иметь свои заветные «квадратные метры» так велико, что многие переоценивают свои силы и тогда эйфория от приобретения собственного жилья вскоре сменяется стрессом и депрессией от постоянной нехватки денег.

Поэтому прежде, чем взвалить на себя самый дорогой заём в линейке банковских продуктов, взвесьте все «за» и «против». С помощью несложных расчетов выясните, сколько вы переплатите, если сразу оформите ипотеку. Также рассчитайте, сколько сэкономите средств, если продолжите арендовать жилье, параллельно накапливая на собственное, и сколько времени вам на это потребуется.

Возьмем для примера покупку квартиры в 12 миллионов тенге, у вас на депозите 3 миллиона тенге для первоначального взноса и ваш официальный совокупный доход составляет 300 тысяч тенге.

Возможно, стоит накопить больше, чем первоначальный взнос и взять краткосрочный потребительский кредит на оставшуюся сумму? Посмотрим на реальные цифры.

Если вы оформляете ипотечный кредит у коммерческих банков прямо сейчас,  статистика показывает, что вы переплатите от 65 до 125 % от стоимости квартиры в зависимости от ипотечной программы. При этом вам необходимо внести первоначальный взнос от 30 до 40% от стоимости жилья.

Жилищный заем в Жилстройсбербанке

Если воспользоваться системой жилстройсбережений и откладывать на депозите Жилстройсбербанка по 150 тысяч тенге в течение 3 лет, по программе «Бастау», переплата составит в среднем 7-10%.

2. Покупка квартиры через накопление

Рассчитаем самый долгий путь к собственному жилью. Аренда квартиры на 10 лет с арендной платой в 50 000 тенге обойдется в 6 миллионов тенге.

Как будут выглядеть накопления за эти 10 лет? Если у вас есть накопления в сумме 3 миллионов тенге, и если вы положите их на депозит под 12,8% годовых, при этом внося ежемесячный взнос 50 000 тенге, то через 10 лет ваши накопления с учетом инфляции составят 14 миллионов тенге.

Депозиты

Если же вносить ежемесячно 100 000 тенге, то накопления составят 22 миллиона 300 тысяч тенге. Таким образом, если арендовать и копить на квартиру 10 лет, можно накопить 14 – 22 миллиона тенге.

Госпрограмма «Нурлы жер»

Государственная программа «Нурлы жер»:

  • покупка квартиры в ипотеку при наличии 30% от стоимости жилья, была запущена в 2017 году
  • Согласно этой программе можно приобрести квартиру в новостройке по льготной цене
  • После государственного субсидирования ставка вознаграждения для заемщика будет составлять 10% годовых
  • При наших данных по этой программе квартира за 10 лет обойдется в 17 миллионов тенге, переплата будет составлять 41%.

Стоит отметить, что этот расчет приблизительный, и в нем не учтены колебания цен на рынке недвижимости, будь это покупка или аренда жилья, расходы на ремонт, приобретение мебели, оплата коммунальных услуг и страховка, выплата дополнительных комиссий по кредиту и другие необходимые регулярные платежи, которые повышают расходы при аренде или покупке/владении жилья.

Усреднённые подсчеты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, вам придется произвести вычисления самостоятельно.

 Для этого понадобятся следующие данные:

  • Стоимость арендной платы за квартиру
  • Размер ваших накоплений, которые вы планируете внести как первоначальный взнос
  • Стоимость квартиры, которую вы собираетесь приобрести
  • Процентная ставка по ипотеке в том или ином банке
  • Процент по депозиту в банке, в котором вы собираетесь хранить ваши сбережения

При расчёте выплат по кредиту не забудьте учесть инфляцию – она часто играет на руку заёмщику: стоимость денег падает и, если ваш кредит долгосрочный, вы в результате платите немного меньше.

Узнать об инфляции можно в нашей статье Всё что нужно знать об Инфляции

Всегда лучше арендовать, накопить, а потом купить квартиру. Если вы откладываете средства, они у вас прирастают на депозите. Вы можете жить на аренде, откладывая, сколько позволяет бюджет, на спаде переехать в более дешевое жилье, но при этом накопления будут расти.

В какой-то момент, накоплений хватит на покупку квартиры. Это лучше, чем брать на себя ответственность за кредит длинной в 20 лет, так как в этом случае у вас всегда должен быть стабильный доход и никаких форс-мажоров в течение этого длительного промежутка времени, чтобы не лишиться своей собственности.

Выгоды аренды

Арендатор не несет больших расходов на ремонт и содержание жилья, не платит налог на недвижимость, не несёт рисков при форс-мажорных обстоятельствах (пожары, затопления). Кроме того, он остается мобильным и свободным в плане решения переезда в другой район, город или страну, в то время как собственная недвижимость выступает своеобразным якорем, который держит собственника на приколе.

Кроме того, арендатор может позволить себе жить в том районе города, где ему удобнее, ближе к работе или к парку, в то время как ежемесячный платёж по кредиту равный аренде не даст такой возможность выбора. Скорее всего, за ипотеку на жильё в любимом районе придётся регулярно платить больше.

Недостатки аренды

У аренды, безусловно есть и ряд довольно важных недостатков

  • Арендатор постоянно платит, но никогда не получит жилье в собственность
  • Арендатор никогда не застрахован от повышения ставки арендного жилья или досрочного выселения
  • Вопрос пожизненной аренды жилья может стать остро у арендатора в более зрелом возрасте
  • Вы не сможете оставить арендованное жильё детям
  • Вы не сможете сдать квартиру и переехать в другой город, получая дополнительный доход
  • Социальное обеспечение людей пенсионного возраста в Казахстане не дотягивает до европейских стандартов, где жить на аренде – вполне позволительно в любом возрасте.

В наше время никто не может спрогнозировать со 100%-ной вероятностью выгоду любых операций с недвижимостью в долгосрочной перспективе . Поэтому необходимо осознавать не только риски, но и понимать, каковы ваши долгосрочные цели и какую выгоду ищете именно вы.

Резюмируя всё выше сказанное, необходимо признать – те, кто задумывается о своем будущем, по возможности предпочитают приобретать жилье в собственность, а не арендовать его. Тем более что государство поддерживает такие инициативы, внедряя не только кредитные программы, но и программы долгосрочной аренды с последующим выкупом.

Тем не менее, не стоит очертя голову, бросаться в ипотечную кабалу. Лучше в течение некоторого времени скопить солидную сумму и принять участие в одной из государственных программ или взять небольшой потребительский кредит на более короткий срок, чтобы доплатить недостающую сумму.

Читайте также  Где взять кредит на выгодных условиях?

Источник: https://financer.com/kz/upravlenie-dengami/arenda-ili-pokupka-zhilya/

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку?

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Источник: https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/